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부동산공부49

상가수업정리-구분상가 살인사건이 일어난 집 경매 -> 사건이 종료되었다면 폴리스라인을 걷어도 된다. 청소는 내가.. 아니면 돈듬. 물건이 낙찰되면 바로 인도명령, 강제집행! 구분상가 2개중 1개만 낙찰되면 정확한 계측후 경계를 치거나 다른 상가를 사면 좋다. 간혹 소유자의 연락처가 있는 경우라면 문자를 남긴다 -> 강제집행이 들어가니 이사비 합의하자로.. 강제집행의 경우 평당 10만원정도다. 강제집행의 경우 잔금치르고 2~3개월정도 걸린다. 지장과 인감증명이 법적효력이 가장 세다. 관리비 미납세대의 경우 전용면적은 내지 않고 공용면적만 내고 깍을 수도 있다. 연체이자 빼달라고 한다.(용역비,관리비,엘베등 순수공용부분 3년치만 인수한다) 명도시 체면을 지켜주라 대부분 돈과 시간을 달라고 한다. 이사가지 않는다면 부당이득반환소송.. 2024. 1. 4.
12.27 상가 원룸 수업 세번째 - 상가 매매가 적정임대료 알아보는 법 상가의 경우 먼저 주소지, 층수, 실평수, 감정가, 유찰횟수,년식, 임차인내역,준공년도, 분양가를 본다. 같은 건물에 어떤 업체들이 있는 지 로드뷰로 본다. 만약 월세가 싸다면 싼 이유를 알아보라, 어떤 업종이 있는 지 보면 입지를 알 수 있다. 배치도를 꼭 보라.. 로드뷰는 6개월마다 갱신된다. 상가는 대부분 50~60%대출되며 같은 배후 단지의 네이버 매물과 비교해보라. 중심상가의 월세와 비교해보라. 수익률표로 매매가 산정 보통 1층 4% 2층 5% 2층이상은 6%로 본다. 금리가 낮을때이며 금리가 높으면 더 높게 책정한다. 경매경우 10%이상 수익률로 책정한다 상가의 경우 최우선변제가 존재하나 실제적으론 거의 못받는다고 보면되며 소멸기준으로 배당여부를 알 수 있다. 환상보증금제도라고 하고 보증금보다.. 2023. 12. 27.
12.20 원룸 상가 수업 두번째 원룸은 10년미만된 원룸건물을 사되 엘리베이터 유무를 반드시 확인하라! 로얄층이 달라진다. 월세도 달라지며 10년이 넘어가면 수리할 곳이 많아진다. 원룸은 세팅되면 바로 팔아라!! (월세에 따라 가격이 조정된다) 팔고 또 새 원룸건물을 사라! 대학가 원룸은 월세가 비싸 나뿌지 않다. 대신 방학은 공실. 거제가 원룸수요는 많지만 월세가 안올라가서 원룸가격이 안올라간다. 재산세 소득세도 생각해야 한다. 상가 물건을 볼때 봐야 할 3가지! 사진, 지도, 배치도!! 상가 양도세도 2년이상 지나야 기본세율 1년미만은 50% 법인은 10%(수익이 10억미만일때) 복등기: 하루에 매수와 매도가 이루어지는 것. 취득세는 1번만 내면 된다. 반반내거나 한명만 낸다. 소멸기준 전입이 늦으면 대항력이 없다. 2023. 12. 20.
원룸, 상가 첫번째 수업 앞으로 아파트는 입지가 좋은 곳을 사라!!로 시작~~ 상가의 경우 아파트처럼 가격이 정해져있지않다. 기준점이 없다. 원룸 역시 가격이 지맘대로다. 원룸은 경매로 받는 것이 좋은데 원룸의 경우 대출은 보통 감정가의 40~50% 또는 경매 낙찰가의 70~80%중 적은 금액이 대출된다. 서산의 상가를 경매받았는데 서산의 경우 인구수는 적지만 연령대가 젊다. 대기업이 많고 바다쪽으로 산업단지가 있어 원룸 수요가 많다. 월세도 높다. 원룸건물의 취득세는 4.5% 다가구주택이라 취득세 동일. 1금융권의 경우 대출이 잘 안된다. 2금융권인 새마을 금고나 신협,축협으로 대출 실행한다(지점장권한으로 대출이 가능하다) 전국의 지점을 다 전화해봐야 한다. 3금융권은 하지마라! 원룸을 경매 받고 싶다면 현금 1~2억은 들고 .. 2023. 12. 13.
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