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부동산공부49

공매와 지분경매 공매는 특이사항을 꼭 읽어봐야 한다.특이사항에는 관리비,체납금(세금) 납부여부가 적혀있을 수 있고 임차인여부도 신탁 담당자에게 확인해봐야 한다.근저당(담보)도 인수 할 수 있다. 부가세는 상가나 84m2이상의 건물에 부과된다. 공매는 재산명세서가  현장조사서를 합친 것이 매각물건 명세서를 합친 것으로 반드시 봐야한다.배당에 밀린 대항력임차인은 매수자 부담.내용증명을 3부 보관. 인도명령시 첨부자료로 쓴다. 확정날짜(번호표) : 배당순서,  확정날짜가 없으면 매수자가 인수확정날짜가 없으면 대항력이 있어도 배당을 못받는다. 낙찰자 인수!!!배당을 포기하면 배당순서대로 받아가며 배당금액이 남는 게 없으면 못받아간다.  지분 경매의 경우 취득세나 양도세를 줄일 목적으로 지분으로 매입, 매.. 2024. 4. 24.
아파트 경공매 공부 전세권자는 배당 의사표시가 있어야 소멸기준이 될 수 있다. => 배당이 되면 낙찰가 이후 금액은 소멸 배당 신청시 33000이면 3000에 낙찰시 300은 못받음 => 배당 신청후 전입을 안빼면 나머지 낙찰자가 인수 담보대출금액을 확인=> 임차인이 아닐수 있다. 임차인이 있으면 대출이 안나올 수 있다. 가압류인 경우 임차인 실거래가 확인 =>아실(매매) 거래가 확인 스토리 확인 압류 -세금 국유재산 -국가재산유찰이 안된다. 감정가에서 시작 신탁- 돈을 빌려줌, 처분, 수익의 권리가 있다. 6~7회유찰 비고란을 참고 대부분 소유자가 살고있다. 공매는 6회 유찰후 감정가로 돌아옴, 신탁은 6회 유찰후 신탁에 바로 전화(수의 계약) 압류: 근저당 임차인 전입확인여부, 권리분석 필요하다. 소멸기준은 대항력여부 .. 2024. 4. 16.
지방 아파트 투자 대상 선택법 1,2번째 수업 지방 아파트의 경우 학군, 인프라, 세대수! 세대수는 600세대이상 , 1000세대이상은 그닥 좋지 않다. 국유자산, 신탁공매의 경우 임차인 권리만 확인하면 됨 권리분석이 거의 필요없다. 신탁의 경우 수의계약 가능-> 신탁회사에 바로 전화, 신탁공매는 담당자에게 물어보면 권리분석 끝 채권 -> 등기에 안나옴. 전세권은 등기에 나옴-> 임의 경매가능 최우선 변제는 소멸기준일보다 확정일자! 전세권과 동일 효력 전입, 확정중 늦은 날짜 적용 5층이하 아파트의 공용관리비는 동대표에게 확인 점유은 세대내 물건이 있다는 뜻 -> 짐하나만 있어도 점유 계고시 영상촬영->기다렸다가 처리. 명도확인서는 지장가능 그 동네의 선호 아파트를 알아내 해당물건과 비교 부동산은 일주일전에 전화해서 물건을 정리해두라고 하는 것이 좋.. 2024. 4. 2.
소액 아파트 수익률 계산 원룸빌라 매수시 놓치기 쉬운 주의점 1.명도비(이사비) 50~100만원 2.이자 6%(보통 매도까지 넉넉히 5~6개월 잡는다) 3.취득세 1.1%~3.3%(6억이하) 4.중개수수료 80만원(2억이하) 5.관리비 매도시까지 관리비는 매수자가 내야한다. 6.세금 매도차익에 대한 세금(매매사업자의 경우 단기매도시 유리) -1200만원이하면 6% 건축물 대장에 주차 대수 확인!!(주차장에 주차대수가 모자라면 인근 300m이내에 주차공간을 마련해야 한다) 이런 빌라의 경우 빌라만 나오고 주차공간은 경매로 안나오는 경우가 많아 주의!! 빌라앞 도로가 국유지면 상관없지만 사유지라면 나의 지분의 없다면 매도시 불리하다. 디스코에서 토지확인필!! 2024. 2. 26.
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