지방 아파트 투자 대상 선택법 1,2번째 수업

지방 아파트의 경우 학군, 인프라, 세대수!

세대수는 600세대이상 , 1000세대이상은 그닥 좋지 않다.

 

국유자산, 신탁공매의 경우 임차인 권리만 확인하면 됨 권리분석이 거의 필요없다.

신탁의 경우 수의계약 가능-> 신탁회사에 바로 전화, 신탁공매는 담당자에게 물어보면 권리분석 끝

 

채권 -> 등기에 안나옴.  전세권은 등기에 나옴-> 임의 경매가능

최우선 변제는 소멸기준일보다 확정일자! 전세권과 동일 효력

전입, 확정중 늦은 날짜 적용

5층이하 아파트의 공용관리비는 동대표에게 확인

점유은 세대내 물건이 있다는 뜻 -> 짐하나만 있어도 점유

계고시 영상촬영->기다렸다가 처리.  명도확인서는 지장가능

그 동네의 선호 아파트를 알아내 해당물건과 비교

부동산은 일주일전에 전화해서 물건을 정리해두라고 하는 것이 좋음

등기상 임차인이 아닐 거 같으면 임장을 해 세입자를 만나보라!

부동산 부가세는 매도자가 낸다. 사업자끼리 거래시 부가세 없다

 

물권 > 채권

물권: 나라에서 보호, 경매가능 전세권(등기) 소송은 안해도 됨 임의 경매가능

채권 : 보호 안됨, 전세 (등기상에 없을 경우) 소송해야함 강제경매

1981년 주택임대차보호법 시행으로 물권과 채권 동일효력

등기가 없어도 전입일자 다음날부터 효력발생

전세권 설정시 집주인 인감필요 -> 말소시 세입자가 말소시켜줘야 함

상가 임대차보호법은 2002년  소멸기준으로  대항력 판단

 

확정일자: 배당을 받을  권리,. 배당순서에 필요. 

전입 : 대항력 여부 판단 최우선 변제(전입 익일 0시부터)

 

노무현정권부터 토지, 건물등기 통합

 

갑구: 권리, 이득 서술 EX)가압류, 처분, 세입자

을구 : 근저당 등(돈문제) 은행

세대열람은 필수!=>등기부

 

아실 ==> 층수 동 보고 찾음 히스토리에 나옴

장기수선충당금은 미납관리비에서 냄 

경매시 변경은 3번까지!!