공매와 지분경매

공매는 특이사항을 꼭 읽어봐야 한다.

특이사항에는 관리비,체납금(세금) 납부여부가 적혀있을 수 있고 임차인여부도 신탁 담당자에게 확인해봐야 한다.

근저당(담보)도 인수 할 수 있다. 

부가세는 상가나 84m2이상의 건물에 부과된다. 

공매는 재산명세서가  현장조사서를 합친 것이 매각물건 명세서를 합친 것으로 반드시 봐야한다.

배당에 밀린 대항력임차인은 매수자 부담.

내용증명을 3부 보관. 인도명령시 첨부자료로 쓴다.

 

확정날짜(번호표) : 배당순서,  확정날짜가 없으면 매수자가 인수

확정날짜가 없으면 대항력이 있어도 배당을 못받는다. 낙찰자 인수!!!

배당을 포기하면 배당순서대로 받아가며 배당금액이 남는 게 없으면 못받아간다.

 

 

지분 경매의 경우 취득세나 양도세를 줄일 목적으로 지분으로 매입, 매도한다.  취득세는 지분만큼만 낸다.

 

경매의 지분 감정가는 지분만큼만 적어놓는다. 

표제부 = 1.전체건물  2.각호실 표제부(지분 정도파악)

지분은 대출이 잘 안나온다. 2금융권이상으로 알아볼것

월세를 알아보고 경매에 들어간다. 

나머지 지분 소유자에게 월세를 받거나 매수를 권유하는데 이마저도 안되면 6개월정도 지난후 이자 산정(20%)해서 부당이득청구소송을 건다.

 지분경매의 경우 인도명령은 안된다. 보통 6개월~1년정도 걸린다고 보면 되며 대체로 1년 걸린다. =>부당이득청구소송-=>강제경매=> 공유자우선권으로 낙찰받는다. (그러면 보통 2년걸림)

 

대출이 안돼서 경쟁자가 적다는 장점이 있으며 지분 경매낙찰시 취하를 요구하는 경우가 많다. 보통 500~1000만원을 준다.

가등기(=예고등기) : 돈을 빌려줬을 때(소멸기준보다 빨라도 소멸), 매매시 미리 등기(인수)=>소멸기준보다 빠르면 인수

가등기가 있는 물건의 경우 낙찰자는 등기 못함 돈다 날림.=> 가등기 물건은 무조건 피해라!

임차인이 대항력이 있으면 지분 만큼만 인수한다.. 배당신청을 해서 다 받아가면 인수금액 없다. 세입자가 나가지 않으면 월세를 받는다.  3개월이상 월세 미지급시 인도명령을 할 수 있다.

 

기처분 진행중일 경우 낙찰받지말자,   가처분이 확정되었다면 기각은 들어가도 된다.