부동산 상가 수업 유치권충족 조건외

유치권이 성립하기 위한 3가지 조건이 있는데 3가지 모두 충족해야 한다.

1.점유  2. 부동산 가치를 올린 경우(인테리어등은 해당안됨)

3.경매 개시기준 개시전에 유치권 행사진행해야 함

 

권리없는 유치권자의 경우 금액이 얼마인지 무슨공사를 했는지 지금 점유하고 있는 지 언제 공사를 했는 지 

물어본다. 마무리 공사를 시키던가 금액을 타협해 유치권을 풀도록한다.(유치권이 없지만 조용한 해결을 위해)

유치권 취하서 제출시에는 재유치권은 안받아준다!!

 

경매에 들어가면 이후 권리는 인정이 안된다.

손해 배송=> 부동산에서 경매나 유치권등을 확인하지 않았을 경우, 전세는 배액배상, 면허취소된다.

 

<원룸 건물 낙찰시 명도 요령>

보증금을 모두 받아나가는 쉬운사람부터 공략해서 내보낸다(세입자끼리 커뮤니티가 형성돼 있을 수 있다)

원주인에게 소송시 100%승소한다 =>전세금 못받을 때 법무사를 소개해 준다(부당이득 반환소송)

 

주택임대차 보호법(1980년 재정) 상가 임대차보호법(2002재정)

2018년부터 소멸기준으로 적용.

최우선 변제(보증금을 돌려받을 수 있는 기준) 환산 보증금이 4억 미만인 경우 최우선변제

월세*100+보증금이 4억미만

 

물건 1,2,3이 있는 경매물건의 경우 배당은 3개다 경매가 끝났을 때 처리된기 때문에  명도가 오래 걸릴 수있다.

배당이 없으면 상관없다.

 

신탁은 대출이 더 나오지만 이자가 1금융권보다 높다 .

소유권은 신탁이 처분의 권리와 수익의 권리를 간다. 사용의 권리빼고는 다 가지고 있어 재산세를 안내도 되지만 처분시 신탁에 연락해 허가를 받아야 한다.

상가의 취득세는 4.6%